「リースバックの査定はどのように進めるの」、「どれくらい時間がかかるか知りたい」と悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
リースバック会社のホームページを見れば「1分で簡単査定」「最短５日で決済」等と謳っている会社もあります。
今回は現役でリースバックを中心に不動産取引を行っている私が、リースバックの取引が現場でどのように進められているかについて、詳しく解説します。
リースバックの一括査定の中でも「コンサルティング型」一括査定である「家まもルーノ」の取引の流れついて紹介します。
本授業のレベルsection
本日はリースバックの査定から決済までの一連の流れについての授業となります
全体の流れやポイント押させておけば、理想とするリースバックに近づくことができるぞ
では、リースバックの査定を依頼するところから解説をお願いします
- リースバック取引の全体像が分かる。
- リースバック取引における注意点やポイントが分かる
- リースバック取引に必要な日数が分かる。
１日目 査定依頼
ホームページ・又は電話で査定依頼
まずは、インターネットで家まもルーノのホームページを検索してみましょう。家まもルーノはリースバックの一括査定に最も力を入れている会社ですので、リースバック・一括査定とインタネットで検索すれば上位に表示されます。
検索が手間な場合は以下のリンクからも見ることが可能だ
家まもルーノのホームページに入れば、分かりやすい箇所に「今すぐ無料相談！」というボタンがありますので、ボタンを押します。
以下の入力フォームが出てきます。
入力項目も少なく、シンプルな入力フォームとなっています。必須項目に入力して、「一括査定スタート」を押して進んでいけば一括査定依頼が完了。
結構簡単に依頼できるんですね
コンシェルジュと電話で内容確認
フォームの入力をして一括査定登録が完了すると、リースバックコンシェルジュから電話がかかってきます。リースバックコンシェルジュは検討者と面談するエージェント（担当者）ではなく、事務的な手続きを行うコールセンターの役割をしています。
リースバックコンシェルジュは、主に依頼者から査定に必要な情報や希望条件等についての確認を行う存在。コンシェルジュから営業される訳ではありませんので、身構える必要はありません。問い合わせフォームの延長線上の質問程度に考えて下さい。
コンシェルジュに質問された内容については、査定内容にも関わってきます。リースバックの期間や検討時期等については、出来る限り具体的に答えてるようにしましょう。
依頼者に確認した情報を元にコンシェルジュはエージェントと検討者との面談の日程調整を行います。
エージェントとは・・
各リースバック会社の査定の提示や条件の交渉等、検討者をサポートしてくれる存在。
最初はコールセンターのコンシェルジュから電話があり、その後エージェントとの日程調整がある。
3日目 エージェントと面談
面談場所は自宅又は自宅以外
エージェントとの日程が整ったら、エージェントとの面談です。最初から自宅で話をすることに抵抗がある場合は、面談する場所を指定することも出来ます。
課題や希望条件について確認
エージェントの最初の面談内容は、事前のコンシェルジュとの確認事項を元に、利用者がリースバックを通して解決したい課題や希望条件についての再確認を行います。
今後、リースバック会社との間で査定の交渉を行うのはエージェントです。エージェントに現在の状況を理解してもらうことが大切です。
検討者にとってリースバック自体が課題の解決に繋がりそうか、希望条件は現実的に可能なのかといった内容についても話し合います。
リースバックで課題の解決が難しそうな場合は、別の手段を提案することもエージェントの役割だ
エージェントとの事前打ち合わせが理想の査定に繋がる
最初の面談では、各社の一括査定の金額は出揃っていないこともあります。理由は、面談を通して検討者の求めているニーズを把握して依頼した方が、各リースバック会社の査定精度も上がるから。
リースバックの期間や家賃の設定額、買戻しを検討しているか、といったニーズが事前に分かればリースバック会社は出来る限り希望に沿った提案をするようになります。
エージェントは営業マンではない
エージェントは自社のリースバック商品を持っていません。つまり、何かを売りつける営業マンではありません。検討者にとって最も条件が良い会社を紹介する仲介役です。
必要以上に警戒する必要はありませんし、むしろ味方に付けたい存在です。
エージェントはリースバック提案のプロですので、リースバックのあらゆる側面について熟知しています。リースバックについて分からないことは何でも聞いてみましょう。
エージェントとの面談を通して、リースバックについて理解できていなかった点を解消できます。結果的にリーバックでは課題の解決が難しい、といった結論になることもあります。
いずれにしても、今後の方向性について明確になります。
エージェントは営業マンではなく、リースバック検討者に代わって様々な交渉を行ってくれるパートナー。味方につければ、心強い味方。分からないことは何でも聞いて、情報を集めることが大切。
7日目 リースバックの条件確認
各社の査定内容を確認
一括査定の依頼から1週間程、で依頼者の希望を反映したリースバック会社の査定が出揃います。リースバックの条件は、売買価格・家賃の他に各会社で細かな条件もあるため、電話ではなく面前でエージェントから聞くことがお勧め。
エージェントから各会社の条件を確認し、自分の希望条件と比較してどこの会社で話を進めるかを絞ります。
条件交渉
どこの会社でリースバックを進めるかを絞れたら、リースバックの条件が希望に近づくように、リースバック会社と条件交渉を行います。条件交渉は、検討者の代わりにエージェントが行ってくれます。
最終的な条件交渉をする際には、エージェントに対して具体的な条件を伝えることが重要ですが、特に重要な点は以下の3点。
エージェントを通してリースバック会社に条件交渉する際は、希望する条件が受けて入れてもらえれば、その会社で取引を進めるという意思を伝えることが重要です。
リースバック会社の担当者は、最終的な条件について会社の決済が必要です。現在の交渉状況を上司に相談し、社内決済を取ります。その際に、リースバック会社には厳しい条件になったとしても、検討者がその条件で決める意思があることを示していれば、決済が下りる可能性が高まります。
リースバック会社は、事業としてリースバックというサービス行っています。事業として行う以上は、決められたノルマ（契約件数）がどの会社でもあります。条件が厳しくても、本音では目をつぶって契約を取りに行きたいのです。
契約は目の前まで来ているということを相手に意識させることで、最大限の条件を引き出すことが可能となります。
交渉相手が条件に応じてくれるような状況を作ることが重要だ
条件交渉をする際は、リースバック会社が持っているであろう交渉余地を想定して、現実的な交渉をしましょう。
取引の意思表示を示したとしても、リースバック会社の検討のテーブルにも乗らないような条件で交渉をしてしまうと、断られて終了となってしまうからです。
また、同じ会社に条件を変えながら何度も交渉を持ちかけるのも避けた方が良いでしょう。
理由は、細かな交渉を重ねることでリースバック会社からの印象が悪くなってしまう可能性があるから。心象が悪くなってしまっては、本来叶うはずの条件が達成できなくなることもあります。
交渉相手から嫌われて良いことは一つもありません。お互い気持ちよく取引できるように心がけましょう。
上記のようなコツを覚えておけば、実際に交渉にあたるエージェントも相手とスムーズに話をすることが出来るので、結果的に良い条件を引き出せる可能性が高くなります。
但し、相手の懐事情は実際に交渉してみるまで分かりません。100％交渉が上手くいくわけではないことも、想定しておきましょう。
リースバック会社の交渉余地がどれくらいありそうかは、エージェントに相談してみましょう！
15日目 リースバック会社の内覧・面談
室内の内覧
リースバック会社との条件交渉がある程度まとまってきたら、次はリースバック会社による室内の確認です。リースバック会社の社内決済の条件に、室内の内覧が必要となる会社も多くなっています。
リースバック会社による内覧は、室内の使用状況を確認することはもちろんですが、外からでは分かりづらい日当たりや眺望等を確認するといったことも目的もしています。
室内の内覧で条件が変わる可能性が高くはありませんが、内覧時の室内で印象が悪くならないためにも、出来る限り綺麗にしておいた方がよいでしょう。
リースバック会社からの商品説明
すでにエージェントから全体的な商品説明は聞いているはずですが、再度サービスの提供者としてリースバック会社から商品説明を受けます。
リースバックの商品によっては、細かな決まり事等もあるため、気になる点はこの場でしっかり確認することが重要となります。
条件の再確認
売買価格・家賃等の条件について最終確認をします。
リースバック会社の内覧の時点ですでに条件が確定している場合もありますが、室内の内覧後にリースバック会社の社内決済を進める場合もあります。
内覧後に条件の社内決済がある場合は、条件がまとまれば取引をする意思があることはリースバック担当者に伝えておきましょう。
家賃保証会社の審査手続き
リースバックの取引を進めるに当たり、必ず必要な手続きとして家賃保証会社の保証審査があります。審査自体は1日～3日程度で完了します。
審査を進めるに当たり必要な書類は以下のものになります。
- 運転免許証又は保険証
- 現在メインで使用している通帳の口座残高ページの確認
- 収入の分かるもの（源泉徴収・給与明細）
家賃保証の審査の具体的な内容は、以下の授業で取り上げています
20日目 売買契約
契約書に署名・捺印
リースバックの条件も確定して、賃貸保証会社の審査も承認となったら、いよいよ契約手続きです。
契約手続きはリースバック会社と面前で行うことは少なく、エージェントが売主・買主別々で署名捺印を進める「持回契約」という手法を採用するのが一般的です。
最初に売主（リースバック利用者）の署名・捺印を済ませ、次に買主（リースバック会社）の署名・捺印を行います。
契約書の内容については、署名当日にエージェントが説明をしてくれますが、事前に契約書類を確認をしておきたい場合はその旨伝えておきましょう。
手付金の入金
売買契約は双方の署名・捺印に加えて、手付金の入金を確認することで成立します。事前に決めた手付金が口座に入金されているか確認しましょう。入金が確認できれば契約完了となります。
住宅ローン等の一括返済手続き
自宅に住宅ローン等の抵当権が入っている場合は、一括返済手続きにどのくらいの日数が必要か確認しておきましょう。できれば、契約前に事前に金融機関に問い合わせをしておくことが理想。
金融機関で2週間～3週間、旧住宅金融公庫や住宅金融支援機構のフラット35を利用されている方は約1か月程手続きに時間が必要です。
この手続きはエージェントでは行えないので、自分で確認して進める必要があるぞ。
40日目 売買決済
決済場所
売買の決済は通常入金が確認できる金融機関で行うのが一般的です。住宅ローンの完済がある場合は、その金融機関の支店で行います。
売買契約は面前ではなかったですが、決済は売主・買主・エージェント・司法書士の4人で行います。
必要書類の確認
売買契約の決済にあたり、一般的に必要な書類を行います下記に記載します。必要書類に不足がある場合は、決済が出来ない場合もあるため、注意が必要です。
- 権利証又は登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書（3か月以内）
- 本人確認書類
- 入金確認のための通帳
- 銀行印
売買代金の入金
リースバック会社が権利証等の書類を確認できれば、売買代金の残代金の資金実行となります。
入金されているかどうかは、ネット又は通帳記帳で確認をします。住宅ローンの完済手続きについては、各金融機関で異なりますが、入金と同時にローン残額が引き落としとなる場合が多いです。
各種手数料の支払い
残代金の入金が確認できれば、以下の手数料の支払い手続きとなります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 火災保険料
- 家賃保証料
仲介手数料はエージェント会社に支払うお金です。これまで、各社の査定内容提示から取引完了までサポートしてくれたことに対する報酬です。
清算金について
売買の決済時は様々な費用を清算します。
なお、家賃については売買代金入金の時点で翌月分（又は翌々月）を差し引いて入金されることが多くなっています。敷金がある場合は同時に差し引かれています。家賃の引き落としが開始されるのは1か月～２か月後になります。
マンションの場合は、現在口座引き落としとなっている管理費・修繕金がありますが、決済後すぐに引落名義を変えることが出来ません。そのため、取引完了月の翌月（又は翌々月）までは自分の口座から引き落としとなります。
以上で売買取引が完了となります。
今回は取引完了まで標準的な日数でもある40日となりましたが、自宅の現金化を急いでいる場合はその旨をエージェント伝えておきましょう。
すべてが最短で進んでいけば、査定依頼から取引完了まで10日程で行うことも可能な会社もあります。
取引完了後
リースバックの場合は、売買完了後もこれまで通り、今の住まいに住み続けることができます。
これまでと異なる点は、家賃の支払いが発生することですが、家賃の滞納には十分注意する必要があります。買戻し特約等をつけたリースバックの場合は、家賃の滞納を理由に権利が消滅することもあるからです。
以上、今回はコンサルティング型の一括査定である、家まもルーノの場合の取引の流れについて解説しました。
家まもルーノはリースバックの一括査定で全国で最も利用されているサービスとなっているお勧めの方法だ。