【2023年最新】リースバック検討・査定方法を比較

「リースバックを検討したいけど、どのように検討したら分からない」「査定依頼をしようか悩んでいるけど何となく不安」。そんな悩みは、ありませんか。

リースバックには３つの検討方法があります。

リースバックでは査定をする前に最初に検討方法について知ることが重要です。

どの方法で検討を始めるかで、検討に必要な時間が大きく変わってきます。

検討方法は後から変更することが出来ない場合もあるため注意が必要です。

今回は現役でリースバック取引に携わる私が、リースバックを検討するに当たって、どのような方法があり、それぞれどのような違いがあるのかについて解説をします。

本授業のレベルsection

リースバックの査定方法を知ることが重要な理由

リースバックは査定方法によって、必要となる諸経費や時間効率が大きく異なってきます。

手当たり次第にリースバックに査定依頼をするもの１つの方法ですが、リースバックの査定方法について知っておくことで、無駄な時間を使うことなく、検討を進めることが出来るというメリットがあります。

リースバックの査定方法によって、異なるポイントは以下の４点です。

• 【諸経費】
• 【時間効率】
• 【調査力】
• 【取引の安全性】

それぞれ、解説していきます。

【諸経費】

リースバック取引における諸費用で、最も違いができるのは「売買仲介手数料」です。

売買仲介手数料は、売買価格×３％＋6万円となっており、例えば2,000万円の取引の場合、66万円（税別）となります。

リースバック取引を、売買不動産仲介会社に依頼して取引を行う場合は、仲介手数料が必要となります。

一方で、売買不動産仲介会社を介さず直接自分で問い合わせを行い、取引まで行う場合は仲介手数料は不要となります。

【時間効率】

リースバックの検討を始める場合は、通常は以下のようなプロセスとなります。

自分で調べる場合は1カ月～2か月の検討期間が必要

リースバック検討者がリースバック会社の比較検討をしっかり行った状態で、契約するまでには約１か月～２か月は必要となり、かなりの時間と労力を割く必要があります。

リースバック専門の仲介会社は短時間で検討を進めることが可能

不動産仲介会社に依頼する場合は、依頼した仲介会社がリースバック会社に査定を依頼し、各社の条件を取り纏めた上で提案を行います。自分で調べる手間が省ける分、検討が楽になります。

特にリースバック専門の仲介会社であれば、短時間でリースバック会社の比較検討もでき、１週間程度でベストなリースバック会社を見つけることが出来ます。

【調査力】

理想のリースバック取引を実現するためには、リースバック会社の調査が重要です。

個人で調査をする場合

個人がでリースバック会社を調査する場合は、主にインターネットを利用した調査になります。

インターネットを使ってリースバック会社を調査する場合は、インターネット上の情報の精度に注意する必要があります。

リースバック会社の比較サイトやランキングサイトには、不動産業ではないＩＴ系企業が、インターネット上の情報をただ集めたものとなっていることが多くなっています。

専門的な知識を持ったリースバック業界内の人物が書いたものは、ほとんどないのが現実です。

私は毎日仕事でリースバックに関わっていますが、インターネット上でのリースバック会社に対する評価とリアルな現場での評価は全く違うと感じています。

不動産業界内の評判も含めた、リアルなリースバックランキングがないという点から以下のようなランキングを作りました。

インターネットでリースバック会社の調査を行う場合は、その情報の信頼性や情報の偏りに注意した上で選択する必要があります。

大手不動産仲介会社に調査を依頼する場合

不動産仲介会社に依頼してリースバックを検討する場合は、依頼する不動産会社の調査力が重要です。

前提として、一般的な不動産仲介会社はリースバック取引を頻繁に行っている訳ではありません。

私は普段から大手系・地場系不動会社からリースバックに関する相談を受けていますが、売買仲介担当者の８割以上がリースバック取引の経験がないのが現状です。

売買担当者はリースバックの相談が来ても、どのように対応してよいかが分からない場合が多いのです。

大手系の不動産会社の場合、１・２社しか提携先がないことが多く、提案の幅もその範囲内ということが多くなります。

リースバック取引に慣れていないと通常売却を勧めがち？

リースバックに慣れていない売買仲介担当者は、「慣れない取引でトラブルになることは避けたいので、通常売却の方向で話を進めたい」と考える傾向があります。

私の知る大手売買担当者から聞いた話では、リースバックを提案の１つにはするものの、最後は通常売却になるように話をしているとのことでした。

リースバック専門の仲介会社に依頼をする場合

リースバック専門の仲介会社は、ほとんどの大手リースバック会社と提携しているため、査定依頼を行えば容易に各会社の査定結果を比較検討することが出来ます。

売買価格・家賃の比較だけでなく、賃貸借期間や買戻し等の条件についても、希望を伝えておくことで最適なリースバック会社の提案を受けることができます。

【取引の安全性】

リースバックの検討方法によって取引安全性も変わってきます。

取引の安全性とは、リースバック取引後にトラブルになりにくいかどうかです。

リースバック会社と直接取引する場合

リースバック会社と直接契約する場合は、不動産仲介会社が入らない契約となるため、契約内容の確認等は自己責任となります。

リースバックを提供している会社は上場企業など資本力のある会社で大きなトラブルになる可能性は少ないと言えますが、小規模な地場不動産会社が提供している場合は注意が必要です。

地場不動産会社が買主となるリースバックが取引では、取引が完了した翌月には転売されてしまった、といったケースも珍しくありません。

仲介手数料が発生しない一方、不動産仲介会社が入らないことで利用者に十分な説明がなされないままトラブルが発生することもあります。

不動産仲介会社に依頼する場合

リースバック会社と直接契約する場合に比べて、不動産仲介会社による仲介の場合は比較的安全に取引することができます。

不動産仲介会社は、売主・買主双方に契約内容の説明義務を負うため、一方的にリースバック会社に都合の良い契約となることが少ないと言えます。

リースバックの査定方法は３つ

それでは具体的にリースバックの査定方法には、どのようなものあるのかをご紹介します。

主には以下の３つです。

1. リースバック会社に直接問い合わせる
2. 仲介会社を通して相談する
3. リースバック一括査定を利用する

1.リースバック会社へ直接連絡　
【おすすめ度】

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
評価
説明	仲介手数料が無料	自分で査定依頼を必要があり、時間・労力を要する。	リースバック会社の選定は自分で行う必要がある。	リースバック会社との間に仲介会社がいないため注意が必要。

不動産仲介会社を介さずに、自分にリースバック会社を見つけて取引を行う方法です。

この方法の最もメリットがある点は、仲介手数料が不要となる分、リースバック取引における諸費用を大きく減らすことができる点です。

以下の表を見ると分かりますが、リースバック取引において最も大きな割合を占めるのが諸費用が仲介手数料となります。

諸費用を大きく減らすことができる一方で、かなりの時間と手間が掛かるため時間効率は良くありません。

しっかりと調べることが出来ないと、機会損失となることもあります。

時間に余裕があって、調査に労力をかけることができる人向きの検討方法です。

取引の安全性という点では、リースバック会社と直接契約となるため、売主にとって不利な内容となっていないか契約内容には注意が必要です。

特に地場不動産会社と直接取引する場合は、将来すぐに転売されないか等を確認する必要があります。

センチュリー２１・ハウスドゥに依頼する際の注意点

センチュリー２１・ハウスドゥのフランチャイズ店舗に相談する場合は、取引時の仲介手数料が発生するので注意が必要です。

上記の店舗は、本社とフランチャイズ契約を結んでいる地場不動産会社で、リースバックの買主ではありません。

センチュリー２１の場合は主に株式会社インテリックス、ハウスドゥの場合はAndDoホールディングスというリースバック会社を紹介する仕組みとなっており、成約時は仲介手数料が発生します。

• センチュリー21の提携先：株式会社インテリックス
• ハウスドゥ店舗の提携先：株式会社AndDoホールディングス

例として、ハウスドゥに相談する場合は以下のような２種類の窓口があります。

あくまで、リースバック会社の代理店という建付けですので、仲介手数料を無料にしたい場合は、株式会社インテリックス又は株式会社AndDoホールディングスに直接依頼をしましょう。

2.売買仲介会社に相談　
【おすすめ度】

売買仲介会社に相談する場合は２種類に分かれる

売買仲介会社に依頼する場合は、以下の2種類に分かれます。

• 大手不動産仲介会社
• 任意売却専門の不動産会社

それぞれ、リースバックの検討状況によって仲介会社を使い分ける必要があります。

例えば、現在住宅ローンの返済が滞っていて、債権者から差押えが入っている等の特殊が事情がある場合は、権利関係や債権処理に慣れた任意売却専門の不動産会社の方が問題解決能力に優れています。

1.大手不動産仲介会社に相談
【おすすめ度】

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
評価
説明	仲介手数料は必要	自分で下調べは必要	担当者に依存	最も安全

大手不動産仲介会社に相談する上でのメリットは、何といっても取引の安全性です。

契約書のチェックは本社の法務部・契約部という部署が確認し、契約内容自体も消費者保護という観点を最優先に考えているため、契約後のトラブルは少なくなります。

リースバックの条件面（調査精度）でいえば、会社（店舗）や担当者の知識レベル・取引先の情報網に左右されます。

大手不動産仲介会社はリースバック取引を得意としている訳ではないため、普段から取引に慣れている通常売却を勧めがちです。

取引経験がないリースバックを勧めることでトラブルになる可能性もあるため、担当者にとってもメリット少ないと判断されるケースもあります。

調査の精度を高めつつ、安全に取引したい場合は、ある程度自分でリースバック会社を下調べをしておいて、気になる会社を担当者に調査してもらう（査定依頼をしてもらう）という方法が最も良い方法です。

2.任意売却専門の不動産会社に相談
【おすすめ度】

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
評価
説明	仲介手数料は必要	弁護士等の専門家と連携	任意売却会社による	比較的安心

住宅ローンの滞納・差押え・競売申し立て等に関する相談は、債権や権利関係に詳しい任意売却専門の不動産仲介会社にリースバックの相談をするのが良いでしょう。

リースバックを利用する人の中には、ローンの支払い等が困難でも、今の家に住み続けたいという人が多くいます。

すでに借入等の差押えや競売申し立て手続き中でもリースバックで対応することは可能です。

その場合、債権者と連絡を取りながら、スケジュール調整することができる担当者が必要です。

そういった役割を担っているのが、任意売却専門の不動産会社になります。

多くの任意売却専門の不動産には、弁護士・司法書士等と提携しており、法的にも問題なく取引できるような仕組みとなっています。

権利関係に詳しい担当者が、専門家を交えながらリースバック取引を手続きを進める点は、大手不動産会社と比べてもスピード感が違います。

大手不動産会社によっては、差押えなどが入っている場合は、対応自体できないケースもあります。

但し、任意売却専門の不動産が扱うリースバック会社は、状況に応じて柔軟に対応できる地場の不動産会社となることも多くなっています。

長期的に住み続けたい場合は、希望をしっかり担当者に伝えることが大切です。

3.リースバック一括査定
【おすすめ度】～

リースバック一括査定は２種類ある

リースバックに対する需要が増えてくる中で、リースバック専門の一括査定サービスも登場しています。

現在は様々なリースバック一括査定サイトがありますが、仕組みの違いで以下の2種類のタイプに分かれることは知っておきましょう。

• 「個別対応型」リースバック一括査定
• 「コンサルティング型」リースバック一括査定

どちらの一括査定を利用するかで検討進め方が異なってきます。

「個別対応型」リースバック一括査定
【おすすめ度】

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
評価
説明	仲介手数料は無料の場合と有料の場合がある	1回の入力で同時に査定依頼が可能。	査定依頼数によって変わる	リースバック会社との直接取引のため注意が必要。

「個別対応型」リースバック査定とは、インターネットサイト上で１つのフォームに入力すれば、複数のリースバック会社に同時に査定依頼ができるサービスです。

1回で査定依頼が完了するため、1社1社問い合わせ先を調べて査定依頼をする必要がありません。

各リースバック会社から連絡が入るため、個別で対応が必要になります。

個別対応型のリースバック一括査定に登録している会社は、リースバック会社だけでなく不動産仲介会社もあります。

リースバック会社と直接やり取りをして契約となった場合は仲介手数料は無料となっていますが、不動産仲介会社に依頼して成約となった場合は仲介手数料が発生するため注意が必要です。

リースバック会社一覧

大手リースバック会社	マンション	戸建て	賃貸中の 設備保証	普通借家 契約が可能	家賃設定 が柔軟	買い戻し金額 が柔軟	対応エリア	特徴
あなぶき興産							首都圏・関西・名古屋市・ 中国エリア・四国エリア・福岡市	マンションに特化。 普通賃貸借契約と柔軟や家賃設定に大きな強みを持つ。
セゾンファンデックス							首都圏・札幌市・名古屋市・福岡市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
SBIスマイル				マンションのみ可			全国主要都市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
スターマイカ							首都圏・関西・札幌市・仙台市・広島市・福岡市	マンションに強み。
ハウスドゥ							全国	全国700店舗のネットワークで幅広く対応。 ハウスドゥ加盟店での相談の場合は仲介手数料が発生。
一建設							全国	一戸建に強み有り。
明和地所							首都圏・札幌市、名古屋市、福岡市	都市圏に強み。
インテリックス							首都圏・関西・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市
大成有楽不動産							首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）・大阪府	都市圏に強い。
大京穴吹不動産							全国（一部対象外エリア有）	全国の店舗のある近郊エリアで対応可能。
レーベンゼストック							１都3県。全国の政令指定都市。	関東中心。短期リースバックに強み。

「個別対応型」の代表的なリースバック一括査定サービスはこちら

「コンサルティング型」リースバック一括査定
【おすすめ度】

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
評価
説明	仲介手数料は必要	リースバックの専門スタッフがサポート	多くのリースバック会社と提携している	リースバック取引件数が多く経験が豊富

リースバック取引を専門に仲介業務を行っている会社が提供しているのが「コンサルティング型」リースバック一括査定です。

「コンサルティング型」リースバック一括査定は、リースバック取引に詳しい専属の担当者が依頼者に代わり、リースバック会社への査定依頼・対応・条件交渉等すべてを代行するサービスです。

相談窓口となる担当者は1人で複数の担当者と連絡が不要なため、リースバックの検討者は電話のやり取りの時間を大幅に減らすことが出来ます。

「コンサルティング型」リースバック一括査定の運営会社はリースバックの取引をメインにしているため、リースバックの経験・知識が豊富です。

仲介会社という立場で、客観的なアドバイスをすることができるため、専門家に相談しながらリースバック会社の選定を行いたいという場合にお勧めの方法です。

仲介手数料は必要となりますが、自分で調べて直接査定依頼をする場合に比べて、効率的かつ安全に取引をすることができます。

リースバック会社の調査力という点では、ほとんどの大手リースバック会社と提携しているため、リースバック会社選定における抜け漏れが少なく信頼度は高いと言えます。

ハウスドゥ・SBIスマイルは提携外となっているため、別途査定依頼をする必要があります。

検討方法は後から変更することは出来ない！？

リースバックは検討方法を後から変更をすることが出来ない場合があります。

理由は、リースバック検討者とリースバック会社と不動産仲介会社はそれぞれ利害関係があるため、後から検討方法を変更するとリースバック会社・不動産仲介会社間でトラブルになる可能性があるからです。

中には検討方法の違いが分からず、紹介したすべての方法で手当たり次第に査定を依頼する人もいますが、一度問合せを行うと先方から査定を断られることもあるため注意が必要です。

最初の情報元が重要視される

買主であるリースバック会社は、リースバックに関して様々な顧客獲得の方法があります。

インターネットや電話を通じての直接問合せ・一括査定サイトから査定依頼・仲介会社からの査定依頼等です。

その中でも、最初に情報入った経路を重要視しています。

そして、同じ案件でも２番目以降に入った重複している案件は、基本的に断る仕組みとなっています。理由は取引に関するトラブルを回避するためです。

例として、２つのパターンをご紹介します。

①不動産仲介会社に最初に相談した場合

最初に不動産仲介者に相談して、後から自分で調べてリースバック会社に対して直接問合せをしたケースです。

不動産業界で御法度とされている取引として、仲介業者の中抜き行為というものがあります。

【仲介会社の中抜き行為】
当初は仲介会社と通して相談していたのに、最終的に売主と買主が直接話をして、契約が成立する行為。
売主と買主は直接契約することでそれぞれ仲介手数料を支払う必要がないため、その分経費が少なくなる。

個人対個人での直接契約は難しいですが、一方が宅建免許を持った不動産会社の場合は直接取引が可能となります。

契約をした事実は、登記簿謄本を取得することで確認できるため、後から業者間でトラブルになる可能性があります。

リースバック会社からしても、不動産仲介会社はリースバックの案件も持ち込んでくれる重要な取引先となるため、中抜き行為をすることで関係性を悪化させることは避けたいところです。

例えば、リースバック検討者が大手仲介会社A社に相談をして、A社経由でリースバック会社B社に情報が入ったとします。

その後インターネットで調べた結果、検討者が自分でB社を見つけて問い合わせたとします。

B社はすでに仲介会社A社から情報を貰っているため、直接問合せでも断られる可能性が高くなります。

不動産仲介会社からリースバック会社に情報が入っていない場合は、問題はありません。直接リースバック会社に問合せをする場合は、事前に不動産仲介会社にも相談している旨を伝えるようにしましょう。

②リースバック会社に最初に問い合わせをした場合

一方、最初にリースバック会社に問い合わせて後から仲介会社に相談した場合はどうなるのでしょうか。

この場合は、仲介会社からの相談は断られてしまいます。

リースバック会社からすれば、自社に直接問合せが先に入っているため、あえて仲介手数料が発生する仲介会社を優先させる理由がないからです。

【検討タイプ別】
おすすめリースバック査定方法

リースバックの査定方法の種類があるのは分かったけど、どの方法で依頼したらよいか分からない。

そんな人は、以下の表とタイプ別のおすすめ検討方法を参考にして下さい。

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
リースバック会社 直接問合せ
大手不動産仲介会社
任意売却専門 不動産会社
一括査定 （個別対応型）
一括査定 （コンサル型）

1.参考程度に査定内容だけ知りたい

今すぐにはリースバックをする予定はないけど、将来の参考程度にリースバック査定の相場が知りたいという場合は、手間をかけずに査定依頼ができる「個別対応型」リースバック一括査定がおすすめです。

問い合わせの備考欄に「将来の参考のために、査定内容だけメールで知りたい」と入力しておけば、電話連絡の手間も最小限にすることができます。

2.効率的に検討を進めたい

具体的にリースバックを検討している場合で、時間をかけずにかつ好条件のリースバック条件を探したい場合は、「コンサルティング型」一括査定を利用するのが最も良いでしょう。

リースバックの仕組みから業者選定・条件交渉等、専門知識を持った担当者からアドバイスを受けながら進めることが可能です。

3.コスト・条件を重視して検討を進めてたい

リースバックにおける諸経費を抑えることを最優先にリースバック考える場合は、リースバック会社への直接問合せ・「個別対応型」リースバック一括査定になります。

仲介手数料が無料となるため大幅に経費を抑えることができます。

諸経費は抑えられますが、仲介会社を介さない直接取引となるため、不利な契約とならないよう契約前に十分確認して進めるようしましょう。

「個別対応型」のリースバック一括査定の場合は、リースバック会社と不動産仲介会社が混在しているため、間違えて依頼しないように注意が必要です。

4.安心して取引したい

リースバック取引の安全性を重視したい場合は、大手不動産仲介会社がお勧めです。

大手不動産会社は不動産取引における消費者保護を最優先にしているため、売主（借主）に不利となる契約や説明不足等によるトラブルのリスクは少ないと言えます。

一般的な不動産仲介は得意であっても、リースバック取引を専門にしている訳ではないため、リースバックに対する知識・経験は担当者によって大きく異なる点は頭に入れておきましょう。

まとめ

最後にまとめです。

リースバックには検討方法によって以下の違いがあり、何を重視するかで検討方法が異なってきます。

• 【諸経費】
• 【時間効率】
• 【調査力】
• 【取引の安全性】

検討方法は大きく３種類に分かれます。

1. リースバック会社に直接問い合わせる
2. 仲介会社を通して相談する
3. リースバック一括査定を利用する

さらに、細かく分けると５つの査定依頼方法がある。それぞれの特徴は以下の通りです。

	諸経費	効率	調査力	取引安全性
リースバック会社 直接問合せ
大手不動産仲介会社
任意売却専門 不動産会社
一括査定 （個別対応型）
一括査定 （コンサル型）

どの検討方法・査定方法が良いかは何を重視するかによって変わってきます。自分に合った検討方法で、リースバックを検討しましょう。