【2023年最新】失敗しないために。リースバックのトラブル・失敗事例

リースバックは売却した後も住み続けることができ、高齢者世帯を中心に利用が広まっています。

一方で、リースバックに対する利用者の認識不足や誤った認識からトラブルに繋がることもあります。

リースバックは通常の売却手続きと異なり、売却後にも契約の効力が及ぶため、契約内容の確認をしっかり理解する必要があります。

今回は、リースバックに関するトラブル・失敗事例と、トラブルを未然に防ぐための注意点について現役でリースバック取引に携わる私が解説をします。

本授業のレベルsection

リースバックでよくあるトラブル事例とは・・

リースバックはここ数年で急激に取引件数が伸びている一方で、「闇がある」「やばい」「罠がある」といったネガティブなイメージを持たれることも多い取引です。

今回はリースバックの査定段階からリースバック開始後のトラブルについて、以下の順番で解説をしていきます。

リースバックのトラブル　【査定編】

売買金額が安い・家賃が高い

リースバックの査定を依頼した際に「売買金額が思ったより安い」「家賃が高い」と感じる人も多いのではないでしょうか。

しかし、売買価格が安くても必ずしもリースバック会社の条件が悪いとは言い切れません。

リースバックの売買金額は通常売却相場より低くなり、売買価格は相場の70%前後となるのが一般的だからです。

現在はインターネットでの査定も簡単にできるようになり、リースバックを提供する会社も条件を比較されることが当たり前となっています。

大手系のリースバック会社であれば、検討者の足元を見るような査定をすることはなく、リースバックでの相場に基づいた査定を行っています。

リースバックの査定を聞いてがっかりしないためにも、先にリースバック取引での売買相場・家賃相場を知ることが必要です。

解決策

賃貸期間が短い

リースバック後は長く住みたいのに、３年や５年といった定期借家契約のリースバックを提案されてしまった、普通借家契約が取り扱い不可と言われた、という場合もあります。

長期で住む場合は「普通賃貸借契約」で契約することが理想ですが、すべての会社が普通借家契約を扱っている訳ではありません。

リースバック会社がどうような期間のリースバック商品を扱っているかを最初に確認しないと、結果的に査定の時間が無駄になってしまうことになります。

普通賃貸借契約に強みがある主なリースバック会社

• 穴吹興産株式会社
• セゾンファンデックス
• SBIスマイル
• 一建設
• ハウスドゥ

解決策

・普通借家契約が対応可能な会社かどうかを先に確認をする。

諸費用が高い

リースバックは売買・賃貸借取引を同時に行うため、売買にする費用・賃貸に関する諸費用がそれぞれ必要となります。

賃貸に関する諸費用の敷金については、以下のように会社によって設定額が異なります。

・０円
・家賃１か月分
・家賃２か月分

事務取扱手数料とは・・
リースバック取引を行う上で必要な手数料で、リースバック会社によって設定されている場合があります。
事務取扱手数料の額を査定案件ごとに調整している会社もあります。

解決策

希望条件と合わなかった

自分のリースバックの希望条件と、提案された査定内容に差があることは多いものです。

リースバック会社は、最初は問い合わせフォームの情報のみで査定をしているため、検討者がどのようなリースバックの提案を希望しているかを把握している訳ではありません。

検討者の希望とリースバック会社の査定に食い違いが起きると、次のようなことが起こります。

・毎月の家賃を抑えたいのに高額の家賃を提示された。
・家賃は低かったが、売買金額が住宅ローンの残債以下で検討出来ない。

リースバックでは、住宅ローンの残債や家賃の支払可能額等をある程度伝えておくことで、最初から検討者の希望に沿った提案を受けることが可能です。

解決策

他社に断りにくい

リースバックは会社によって条件が異なるため、複数社に査定依頼をして比較・検討をすることが理想です。

しかし、最終的に取引できるのは１社のため、それ以外の会社には断る必要あります。

断った際に具体的な条件について聞かれたり、再提案をさせてほしいと言われたりすることもあり、簡単に断り切れない場合もあります。

執拗に営業されることが、人によってストレスになることもあります。

最近ではリースバックの一括査定等で簡単に複数のリースバック会社に査定を依頼することが出来ますが、多く依頼し過ぎると、後々の対応が負担となる可能性があるため注意が必要です。

解決策

・将来設計を見直して、一旦リースバックの検討を見直すことになった。
・親族に反対されて検討が白紙になった。

担当者の対応が悪い

自分とは合わないと感じる担当者はいます。人によっては不快な思いをする場合もあります。

気持ち良く取引するためには、担当者との相性も重要です。

リースバックの条件は良いけれど、担当者との相性が悪くストレスを感じながら検討を進めるのは、お互いにとっても良くありません。

担当者との相性が悪い状態で契約・決済と進めていった結果、些細なことでトラブルに発展することもあります。

解決策

査定内容が分からなくなる

最近ではインターネットを利用したリースバックの一括査定という便利な方法もあり、多くの人が利用しています。

リースバックの一括査定は最初は簡単でも、後から複数の会社から電話が掛かってきて、結果的に各会社の条件が分からなくなるということがあります。

メールでやり取りする場合は記録が残せますが、電話で対応する場合はメモを取るか記憶を頼りにするしかありません。

電話が掛かってきた際に、常にメモを取れる状況とは限らないので、聞いた内容を忘れてしまうこともあります。

結果的に、時間が経過して再度検討する場合に、各社の条件が思い出せず検討が中断することもあります。

解決策

リースバックのトラブル　【契約編】

保証審査に通らない

大手系のリースバック会社では、賃貸借契約に関して、家賃保証会社による保証を受けることが条件となっていることがほとんどです。

家賃保証会社による保証を受けるには審査が必要となります。

保証審査は厳しいものではありませんが、誰でも通るものでもありません。そのため、リースバックの条件が整い手続きを進める段階になっても、保証審査が通らず検討不可となる場合があります。

年金暮らしの高齢者や無職の場合には通りにくいことがあります。

過去の借入の事故や家賃滞納歴がある場合も注意が必要です。

解決策

親族間でもめた

子供にリースバックの話をしたら、大反対にあってしまい予定通り進めれなくなった、という事例は少なくありません。

リースバックの話を進める場合、親族間でトラブルになることがあります。

自宅をリースバックで売却することは、相続人である子供にとっては全く関係のない話ではないからです。

・両親が住まなくなった時は、自宅に戻って住みたかった。
・自分が育ってきた家を売るなら事前に相談してほしかった。

等、子供にも考えがある場合もあります。

リースバックは通常より売却金額が低くなるため、親族から反対がされやすい取引と言えます。

親族に相談する場合は、売買金額が相場より低くてもリースバックにする必要性や金銭的な問題も含めてしっかり理解してもらう必要があります。

一旦反対をされてしまうと、検討を中断せざるを得ない状況となることもあるので注意が必要です。

解決策

契約前に条件が変わった

初回の査定は机上査定となるため、契約前に条件が変わることは、珍しいことではありません。

室内の状況や必要書類の確認を行った結果、新たな事実が判明したことで条件が変わる可能性があります。

固定資産税額は公課証明書（又は納税通知）、マンションの管理費・修繕金の額は重要事項調査報告書という書類でそれぞれ金額を確認するため、当初伝えていた額と書類上での金額が異なる場合は条件に影響することがあります。

査定内容に影響がある場合
・室内の痛みが激しい。日当たり・眺望が悪い。
・固定資産税額や管理費等のランニング経費が伝えていた内容と大きく異なる。

最終的には、室内の状況等も含めた確定した情報を元に、リースバック会社の社内決済が必要となりますが、決裁で査定条件が変わることがあるのです。

解決策

普通賃貸借契約と思っていたら定期賃貸借契約だった

長期で住み続けることできる旨の説明を受けていたけど、実際には定期賃貸借契約だったというケースもあります。

リースバックを提案している会社の中には、「更新できるタイプの定期賃貸借契約」という手法でリースバックを提案する会社があります。

定期賃貸借契約は、基本的に期間満了で契約が終了となる契約のため注意が必要です。

定期賃貸借契約の更新は、あくまでも双方の同意があれば出来るのであって、貸主が同意しなければ更新が出来ません。

口頭では更新できるとは聞いていても、書面上で明記がない場合は将来トラブルになっても対抗できません。

借主が希望する場合には貸主は再契約に応じる等の文言が契約書上にない場合は、更新が出来ない可能性があります。

特に将来転売されてしまった場合には、善意の購入者（再契約が出来る事実を知らない人）には対抗できません。

解決策

不利な特約が契約書に記載されていた

契約書は契約内容をお互い確認するための書類ですが、契約前には聞いていなかった文言が契約書に記載されている場合があります。

重要な内容については、事前に説明を受けているはずですが、聞いていなかった内容が契約文言に含まれていることもあるので注意して確認する必要があります。

解決策

駐車場・駐輪場が使えなくなった

マンションで良くあるトラブルです。

マンションは所有者が変わると、基本的には現在使用してる駐車場・駐輪場の区画の引継ぎは出来ません。

空き区画がある場合はそのまま継続利用できる場合がありますが、他のマンション所有者で駐車場に空き待ちの人がいる場合は、他の所有者が優先されることもあります。

リースバック後に駐車場が利用できなくなり、外部の月極駐車場を借りることになったという事例もあります。

引き続き現在の駐車場区画を利用できる場合でも、駐車場の名義が所有者なのか賃借人名義なのかは管理組合によって異なります。

後々のトラブルにならないためにも事前確認が必要です。

解決策

・所有者が変わった際の駐車場・駐輪場の運用については、事前に管理会社に確認する。

リースバックのトラブル　【リースバック開始後編】

家賃を上げられた

リースバックの契約で決めた家賃が、契約更新のタイミングで値上げを要求されたというトラブル事例があります。

残念ながら家賃を全く値上げをしないといった文言（特約）を契約書に入れることは難しくなっています。

どんな状況でも家賃を調整出来ないとなると、社会情勢や急激な物価の上昇等が起こった時に、リースバック事業者にとって不利な契約となるからです。

しかし、

家賃の値上げ交渉を貸主が行ってきても、借主は基本的に値上げ交渉に応じる必要はありません。

法律上も借主の同意なく、貸主が一方的に家賃を上げることが出来なくなっています。

貸主がどうしても家賃を上げたい場合には、法的手段を使うことになりますが、貸主側に家賃を上げる正当な理由を証明する必要が求められます。

実際に、正当な理由を証明することは簡単ではありません。

解決策

・上場企業等、信頼度の高い大手リースバックに依頼する。
・家賃の値上げを要求されても応じない。
・根拠なく家賃の値上げを要求される場合は、弁護士等に相談する。

途中で家賃が払えない

当初設定した家賃が収入に対して負担が高く、途中で支払いが出来なくなる場合もあります。

勤め先の雇用状況の変化等により収入が激減し、家賃が支払えなくなることもあります。

家賃が支払えなくなることで結果的に引越しになれば、リースバックを選んだ意味が無くなってしまいます。

解決策

退去を求められた

退去を求められる場合は、以下の２つのパターンがあります。

・定期借家契約の期間満了に伴う退去
・普通借家契約中の退去

定期借家契約の期間満了での退去は、基本的には契約内容通りのとなるため問題にはなりません。

普通借家契約で退去を求められる場合があります。

普通借家契約の場合は、借地借家法で賃借人の「住み続ける権利」が守られているため、基本的には貸主側からの退去に応じる必要はありません。

貸主によっては、引越し費用や転居先の敷金を負担する条件で退去を求めてくることがありますが、無理に退去する必要はありません。

気を付けたいのは、家賃滞納による貸主から退去勧告です。

家賃の滞納が1か月・２か月程度であれば、滞納状況を解消できれば退去の可能性は低いというのが一般的ですが、３か月以上の家賃滞納となった場合は、退去を求められる可能性が高くなります。

リースバックの場合は、家賃保証会社に加入している場合がほとんどですが、家賃滞納が３か月になると保証会社が退去についての法的手続きを進める可能性が高くなります。

1カ月・2カ月の滞納でも賃貸人から退去の勧告がある場合もあります。強制力がある訳ではありませんが、家賃の滞納には十分気を付ける必要があります。

解決策

設備が壊れても対応してもらえなかった

リースバック期間中に給湯器が壊れたので、修理を依頼したら対応してもらえなかったというトラブルがあります。

一般的な賃貸借契約では設備の保証（クロス等の消耗品は除く）が貸主負担となりますが、リースバック取引の場合は設備が故障した場合、借主負担となるのが一般的です。

このような事項は、賃貸借契約書に特約として記載されることが多いのですが、しっかり確認しておかないと実際に故障が発生した際にトラブルになるので注意が必要。

給湯器は10年以上経過すると取り換え用の部品の製造が終了していることが多いため、修理ではなく取り換えとなる場合もあり、多額の出費となります。

すでに設備不良があるにも関わらず、売買契約時に売主が故意に告知していない場合は、設備保証の対象外となることがあります。

解決策

大手リースバック会社	マンション	戸建て	賃貸中の 設備保証	普通借家 契約が可能	家賃設定 が柔軟	買い戻し金額 が柔軟	対応エリア	特徴
あなぶき興産							首都圏・関西・名古屋市・ 中国エリア・四国エリア・福岡市	マンションに特化。 普通賃貸借契約と柔軟や家賃設定に大きな強みを持つ。
セゾンファンデックス							首都圏・札幌市・名古屋市・福岡市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
SBIスマイル				マンションのみ可			全国主要都市	資金力がある。家賃設定次第で、他と比べて買戻し金額を低く設定することが可能。
スターマイカ							首都圏・関西・札幌市・仙台市・広島市・福岡市	マンションに強み。
ハウスドゥ							全国	全国700店舗のネットワークで幅広く対応。 ハウスドゥ加盟店での相談の場合は仲介手数料が発生。
一建設							全国	一戸建に強み有り。
明和地所							首都圏・札幌市、名古屋市、福岡市	都市圏に強み。
インテリックス							首都圏・関西・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市
大成有楽不動産							首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）・大阪府	都市圏に強い。
大京穴吹不動産							全国（一部対象外エリア有）	全国の店舗のある近郊エリアで対応可能。
レーベンゼストック							１都3県。全国の政令指定都市。	関東中心。短期リースバックに強み。

賃貸契約を更新してもらえなかった

定期賃貸借契約でも再契約が可能という話で聞いていたのに、実際に期間満了に伴って退去通知が届いたというトラブルです。

定期賃貸借契約は、賃貸借契約期間終了前に通知により賃貸借契約を終了することができる、貸主保護を目的とした契約制度です。

定期賃貸借契約は、賃貸借契約期間満了となる6カ月前に賃借人に対して期間満了と賃貸契約終了について通知をすることで契約を終了することが出来ます。

基本的は再契約を想定していないのが定期賃貸借契約ですので、リースバック会社から将来的に再契約が可能という説明を受けたら、賃貸借契約書等で何かしら書面を残しておく必要があります。

書面上で再契約に関する文言が何もない場合は、賃貸期間満了に伴う解約通知が届いたとしても、対抗できない可能性があります。

特にリースバック会社が将来別会社や個人に転売した場合、書面がなければ新たな所有者に対して再契約を主張出来なくなる可能性が高くなります。

解決策

買戻しが出来なかった

買戻しが出来ない理由は以下の２つあります。

・買戻しをする資金が調達出来なかった。
・買戻しの権利が消滅してしまった。

買戻しをする資金が調達出来なかった

買戻しをする資金を調達することが出来ず、買戻しが実現しないことは良くあります。

例えば、事業資金が必要なためにリースバックで資金を調達し、将来事業が軌道に乗った時に買戻しを計画していたけど、結果的に事業が上手く行かずに買戻しが出来なかったという事例があります。

買戻しの権利が消滅してしまった

家賃滞納等、賃借人の不注意や責任で買戻しの権利が消滅することがあります。

何カ月家賃を滞納したら、買戻しの権利が消滅するかはリースバックの契約内容によって異なりますが、２か月・３か月以上としていることが多いです。

買戻しの権利が消滅する事項については、家賃滞納以外にも設定されていることがあり、内容については売買契約の特約に記載するのが一般的です。

将来の買戻しは割り切って考える

今の自宅リースバックによって手放すことに抵抗がある人は少なくありません。

将来はもう一度所有権を取り戻したい、お金が出来たら買い戻したい、という思いが生まれるのも自宅に思い入れがあるからこそです。

しかし、リースバック後の買戻しは計画通りに実現できるとは限りません。

リースバックをしたいという気持ちと、実際に買戻しを出来る可能性については、冷静に考える必要があります。

例えば、買戻しをすることを前提に売却金額を低くしていた場合、実際に買戻しが出来なければ安値で自宅を手放しただけとなり、損をする可能性もあるからです。

解決策

無断で転売された

リースバック開始後に、リースバック会社が転売することがあります。

借主からすれば、リースバックの事情を知らない第三者が新たに所有者（貸主）になることで、「追い出しされないだろうか」「家賃の値上げを要求されないだろうか」と不安になります。

実際、そういった事例は過去にはあります。

特に規模の小さな会社は、事業資金を確保するために、リースバック直後でも転売する事例があります。

所有者が不動産を転売することは違法ではありませんし、売買契約書で転売不可とする文言を入れることは出来ないので、将来の転売を確実に防ぐのは難しいと言えます。

大手のリースバック会社でも、会社の方針転換により転売する可能性は０ではありません。

重要なことは、所有者が変わったとしても、現在の賃借人としての権利が守られる契約内容になっているかということです。

普通借家契約であれば、所有者に変更があったとしても住み続ける権利を主張することが出来ます。

解決策

会社が倒産した

リースバック会社が倒産すると、所有権は新たな別の会社に移転するのが一般的です。

転売された時と同様に、所有者が変わることに不安を感じることは当然ですが、所有者が変わっても賃借人としての権利は変わりません。

長期で住む場合は、所有者が誰であろうと、賃借人の権利を主張できる普通賃貸借契約で契約を結ぶことが重要です。

解決策

まとめ

以上、リースバックでよくあるトラブル事例を解説しました。

全体を通しての、リースバックのトラブル事例についてのおさらいです。

リースバックをこれから検討する人には、リースバック専門のコンサルタントが数あるリースバック会社の中から最適の会社を提案してくれる「コンサルティング型一括査定」があります。