ここ数年、マンションを売却・現金化して賃貸として住み続けるリースバック取引が急増しています。
リースバックが増加している理由は以下の２点です
・建築高騰や物価高の影響によりマンション価格が上昇傾向にあり、比較的高く売却できる。
・65歳前後の退職世代で、住宅ローン残があり支払いに不安を感じる人が増えている。
一括でローンを返済し、老後資金に備えたいという人にとってリースバックは有効な手段となっています。
リースバックは自宅を売却した後にそのまま賃貸として住み続けられる方法ですが、一戸建てとは違い集合住宅であるマンションは取引上注意が必要な点があります。
そこで、今回はマンションのリースバックで失敗しないために知っておきたい点について解説していきます。
後半では、マンションのリースバックについて以下の疑問にもお答えします。
・マンションのリースバックはどこの会社が条件が良いの？
・リースバックはどの不動産会社に相談するのが良いの？
- リースバックにおけるマンションと一戸建ての違いが分かる
- リースバックで好条件となるマンション・条件が厳しいマンションの特徴が分かる
- マンションのリースバックの相場が分かる
- マンションのリースバックに強い会社が分かる
本授業のレベルsection
今日はマンションのリースバックについての授業になります
マンションのリースバック取引では戸建てにはない注意点もあるため、失敗しないためにも知っておいてほしい
マンションのリースバック時のポイントを押さえることで後悔しないリースバック取引をしましょう
そもそもリースバックとは・・
リースバックは自宅を売却して代金を受け取り、その後は賃貸（リース）として住み続けることができる不動産売却手法です。
自宅を売ることによる引越しが不要なため、住み慣れた自宅から離れる必要がありません。
自宅を売却することで住宅ローン等の借入を返済、先々の相続税対策、老後の生活資金として利用されるケースも増えています。
リースバックには、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があります。
普通賃貸借契約は住み続けることが出来る契約方式ですが、定期賃貸借契約は住める期間が予め決められています。
定期賃貸借契約では、再契約ができる場合もありますが基本的には期間満了とで賃貸借契約が終了となります。
| 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 | |
|---|---|---|
| 売買金額 | ||
| 家賃 | ||
| 賃貸期間 | 無（長期で住める） | 有（短期間が多い） |
| 取扱会社 | 少ない | 多い |
リースバックの買取価格が安い理由
リースバックは住み続けながら資金を確保できるというメリットがある一方で、市場の相場価格より安く売却することになります。
マンションは一般的に築年数と経過と共に資産価値が下がるため、現在の市場相場価格で売買すれば、将来価格が下落した際にリースバック会社が将来損をする可能性があります。
そのため、リースバック会社は市場価格より低い金額で購入する必要があるのです。
「リースバックで住み続けること」と「リースバック会社が市場より安く売買すること」がトレードオフの関係になっています。
リースバックでは取引価格が相場より安くなることから、詐欺的な怪しい取引と疑われがちだ。詳しくは以下の授業も参考にしてほしい
マンションと戸建てのリースバックは何が違う？
マンションと一戸建ての最も大きな違い
不動産としてのマンションと一戸建ての最も大きな違いは、将来土地として売買できるかどうかです。
築年数が経過すると、戸建ては土地の評価が中心になります。一方で、マンションは建て替えが困難なため、築年数や利便性で構成される「住まいとしての価値」が評価基準となります。そのため、築年数が経過すると将来的に評価額が減少していきます。
一戸建てではリバースモーゲージが利用できるのに、マンションでは利用が難しいのはこのためです。
リバースモーゲージとは・・
自宅を担保にお金を借りる融資方法。債務者が亡くなった後は、銀行が担保物件を売却することで債権を回収します。リースバックと混同されることが多いですが、リースバックが「売買すること」に対して、リバースモーゲージは「融資」になります。
一戸建てであれば、建物が古くなっても土地が残るから、築年数に関係なく資産として評価ができる。融資もし易いという訳だ
マンションは築年数と共に資産価値が下がるため、融資の際の担保評価が難しくなるってことですか
他にも、マンションは災害などで被害が大きかった場合、売却が困難になり、銀行は融資を回収出来なくなるリスクがある。
マンションのリースバックで重要な３つのポイント
マンションのリースバックにおける重要なポイントは以下の３つです
１．駅距離などの立地
２．築年数
３．売買事例・流通性
マンションのリースバックでは資産価値が下がりにくいことが重要です。
リースバック会社は、所有者として長期でマンションを保有する可能性もありますが、保有中にマンションの価値が下がれば将来売却して利益を出すことが難しくなるからです。
リースバック会社がそのマンションの価値を判断する際に重視している点として、駅距離等の立地・築年数・流通性の３つのポイントがあります。
１．立地・駅距離
立地に関しては、駅からの距離が重要で、リースバックでマンションを扱う会社の中でも最寄駅から20分以上の物件は検討不可といった基準を設ける会社もあります。
駅から遠い郊外型のマンションは、都心部に比べ検討者の数が少ないため、築年数経過によに価格が下がりやすい傾向があります。
近年の建築価格高騰による中古マンション価格上昇局面でも駅から遠い郊外型のマンションは上昇率が低い、もしくは横ばいというマンションも数多くあります。
立地が評価されているかどうかは、必ず相場価格に現れるため、結局のところ売買価格で判断ができるぞ
２．築年数
マンションのリースバックでは、新耐震基準であることがどうかが、重要なポイントになります。
新耐震基準とは・・
総和56年6月1日以降に建築確認申請がされた建物です。新耐震基準以前の建物は旧耐震物件と呼ばれたりします。新耐震基準と旧耐震基準では地震への耐震性等が大きく異なります。
阪神淡路大震災や九州北部地震でも旧耐震のマンションは大きなダメージを負い、住み続けることが出来ないマンションもありました。
一戸建てであれば、建物を取り壊して新たに新築を建てることができますが、マンションでは建て替えることも容易ではありません。地震で住むことが出来なくなった場合に、その後どうなるかはマンションの居住者全員で話し合うことになりますが、その協議も長期化することも考えられます。
リースバックでは、そのような「所有することによるリスク」をリースバック会社が負うことになるため、耐震性にリスクのある旧耐震基準のマンションは対象外となることがあります。
旧耐震基準のマンションは所有すリスクがあるということですね
３．売買事例・流通性
大規模マンション等で売買事例がマンション内で多くあり、かつ売出中の物件が少ないマンションであれば、市場の流通性が高いと判断できます。そのマンションで検討している人が多いと判断できるからです。
一方、棟内で売出中のマンションが常に5件から10件以上あり売却までの時間がかかるようなマンションであれば、需給バランスが悪く、将来の販売も苦戦すると判断します。そのため、リースバック時の売買価格の評価も低くなる傾向があります。
棟内での販売中物件が多いマンションは、最終的に価格を下げなければ売却できず、マンション全体の相場も下がる傾向にある
リースバックで売買価格が高いマンションの５つの特徴
マンションは戸建てと違い、利便性や築年数等の「住まいとしての価値」から売買価格が決まるため、住まいとして好条件のマンションは高く評価されます。
以下は、リースバックで「住まいとしての価値」が高く好条件で取引されるマンションの特徴です。
１．都心部である
２．駅距離が１０分以内
３．新耐震基準
４．日当たり・眺望が良い
５．好立地の大規模マンション
都心部である
好条件でリースバック取引が出来るかどうかは、取組みが出来るリースバック会社の数が重要です。理由は、競合他社がいる場合、リースバック会社は好条件で提示しなければ、検討の候補にすら挙がらないからです。
関東１都３県や関西３府県・愛知・福岡等の都心部では多くの大手リースバック会社が取り組むことができるため、競争原理が働き、リースバックの取引条件も好条件なりやすい傾向にあります。
上記以外でも全国の政令指定都市に指定されている都市では、取組可能なリースバック会社は多くなるため、好条件を期待できます。
駅距離が10分以内
マンションは駅からの距離が近く利便性が高い程、資産価値が高いことは言うまでもありません。
資産価値が高いということは、将来的にも価格の減少幅が少ないため、将来の売却を想定しているリースバック会社からしても安心して保有することができるマンションということになります。
新耐震基準の建物
1981年に改正された建築基準法の耐震基準を満たした新耐震基準の建物です。具体的には1981年（昭和56年）6月以降に建築確認の申請が行われた物件が新耐震基準の建物です。
建築確認の申請とは・・
マンションを建設する前に設計者が自治体に対して、建築許可の申請をすること
新耐震基準に対して、昭和５６年６月以前に申請された建物は旧耐震基準の建物と呼ばれます。
新耐震基準と旧耐震基準の違いは、読んで字のごとく耐震基準の違いになります。新耐震基準では震度6強～7の大規模な地震に対しても、命の安全を確保することができる基準です。
マンションの評価は、土地の評価よりも建物や立地等から構成される「住まいとしての価値」が大きいため、建物の構造や耐震性もリースバック条件に影響します。仮に地震で建物が全壊して住めなくなった場合には、損失は所有者であるリースバック会社が被害を受けることになるからです。
近年では、南海トラフ地震が今後20年以内に発生する確率を60％程度と言われている中、地震による倒壊の可能性のあるマンションはリースバック会社も手を出しづらくなっています。
新耐震基準であれば、そのようなリスクが少ないためリースバック会社も新耐震基準を中心に取り組む会社が多いです。
日当たり・眺望が良い上層階
戸建てにはないマンションならではの魅力と言えば、上層階からの眺望や周辺建物から影響を受けない日当たりです。
同じマンションでも、低層階と上層階では価格に大きな違いがあるのはそのためです。
価値が高いマンションかどうかは、立地条件以外にも、そのマンション内における部屋位置も判断基準となります。
「最上階」「角部屋」といった特徴は、マンションを売却する際の「売り」になるため、このような特徴を持つ部屋はリースバック取引をする際にも高く評価される傾向があります。
好立地の大規模マンション
大規模のマンションは、組合員の数が多く管理費も集まりやすい為、以下のメリットがあります。
・管理がしっかりしている
・共用設備が充実している
管理がしっかりしている
100戸を超える大規模なマンションであれば、小規模なマンションに比べて管理費が集まり易く、資産価値を保つために住民同士の意見も活発に行われているため、適切に管理が行われていることが多いものです。
「マンションは管理が命」と言われるほど、共用部分の管理が重要となります。将来の大規模修繕に向けて、修繕積立金は十分貯められているか、マンション内の清掃は適切に行われているか、等はマンションの資産価値にも影響します。
築年数が経過したマンションでも、管理がしっかりと行われているマンションは資産価値も下がりにくくなります。何より新たにそのマンションの購入を検討する人に好印象を与えます。
共用設備が充実している
マンションではオートロック等の設備があり、戸建てに比べて防犯面に優れた点が特徴です。300戸を超えるような大規模マンションになってくると、ゲストルーム・託児所・ジム・敷地内公園等の共用施設も充実しています。
これらの設備や施設はそのマンション独自の売りポイントになるため、多くの中古マンション検討者の目を引き付けます。全く立地が同じマンションがあるとすれば、小規模のマンションよりも大規模で共用設備が充実しているマンションの方が人気が高いため、高く売買されています。
共用設備が充実しているマンションは、リースバックにおける売買価格も高く評価されます。
リースバックが難しいマンションの５つの特徴
マンションリースバックで断られてしまう物件の特徴としては以下の５つが挙げられます
１．バス便立地
２．違法建築物
３．エレベーターが無い３階以上の部屋
４．心理的瑕疵
５．管理費・修繕金が高い
１．バス便立地
利便性が高いことが、マンションに住むことの大きなメリットです。
駅からの距離が遠く、バス便のマンションはニーズは低く、買い手も付きづらいため結果的に価格を下げて売却することになります。
駅から遠いバス便のマンションでも、人気の場所で高く取引されているマンションも中にはあります。しかし、郊外は今後少子高齢化とともに過疎化が進むことが考えられるため、やはり資産価値としては評価しづくらくなってしまいます。
空家問題が話題になっていますが、多くの空家マンションはバス便の郊外に位置する物件で、新たな買い手も現れないのが現状です。
２．違法建築物
築年数が古いマンションでは、稀に違法建築物となっているマンションがあります。
よくあるケースとしては以下のような例があります。
- マンション建築後土地の一部を売却したことにより、容積率・建ぺい率がオーバーしている
- １階の車庫を店舗に用途変更したことで容積率がオーバーしている
- 建築確認申請後に設計を変更して違法建築物となっている
- 1階の車庫を店舗に用途変更している
容積率とは・・
建物の延べ面積（総延床面積）の敷地面積に対する割合。総延床面積とはざっくり言えば全住戸の㎡数を足した面積です。例えば平均70㎡で100戸のマンションあれば、総延床面積は7,000㎡となります。
建ぺい率とは・・
敷地面積に対する建築面積の割合。例えば100坪の土地の建ぺい率80%と定められている場合は建築面積は80坪以内とする必要があります。建築面積は簡単に言えば、建物の1階の面積です（かなり省略した説明ですが）。
他にも様々なケースが考えられますが、違法建築物とみなされた場合には住宅ローンの審査が通らないという点が大きな問題です。住宅ローンが組めないということは、中古マンションとして購入できる人が現金をもっている人のみとなるため流通性が低くなります。
大手のリースバック会社は、違法建築物をリースバックすることは社内のコンプライアンス上難しいため、取り組めるリースバック会社はかなり少ないといえます。
昭和50年代では建築確認の申請後に設計を変更して建築されたマンションもあり、違法建築物扱いとなっている物件もあるぞ
３．エレベーターが無い3階以上の部屋
築年数が古い団地型のマンションで、エレベーター無しのマンションはリースバックが難しい場合があります。
エレベーターがないマンションの3階以上の部屋は、中古売買市場でも敬遠されがちです。高齢になった時に上り下りが大変になる、ベビーカーや荷物を持って上がれない、といった生活上不便なことが理由です。
リースバックでは賃借人が将来退去した後に売却し利益を出すことが目的となるため、空家として売却しづらい物件は取り扱いが難しくなります。
４．心理的瑕疵がある
過去に部屋内で死亡事故や自殺等があった場合は、リースバックでの取引も難しくなります。理由は、心理的瑕疵のある物件は通常の価格で売却することが困難で売却価格自体も想定しづらいからです。
特に大手のリースバック会社は心理的瑕疵がある物件の取引は避ける傾向が強いです。
確かに心理的瑕疵のある物件は何だか怖いので購入したくないですね
共用部分での事件・事故はどう評価される？
マンションの室内以外での事故については、内容によりますがあまり問題にならないことも多いです。理由は管理会社は共用部分での事故に関しては、事故の内容や場所について回答しないことが多いため、実際にどこで事故が起こったかも分からないためです。
マンション内で心的瑕疵があるかどうかは「大島てる」というサイトで調べることができますが、個人による書き込みのため100%信頼できるものではありません。大島てるのサイトはこちら
５．管理費・修繕積立金が高い
10戸から15戸の小規模マンションでは１世帯当たりの管理費・修繕金が割高となる傾向があります。
マンションでは戸建てと違い管理費と修繕積立金の支払いが必要となるため、この負担が大きいと中古マンションとしての買い手は少なくなり、売買価格価格は他のマンションに比べて低くなります。
リースバックの場合には、管理費等の額は家賃にも影響してくるため、家賃が割高となる可能性もあります。
リースバック会社の中には、管理費・修繕積立金が月に4万円を超えているケースは取り扱いが難しいという基準がある会社もあります。
マンションでリースバックを検討する際の注意点
家賃以外に必要なお金は？
家賃とは別に管理費・修繕積立金を支払う必要はありません。
管理費・修繕積立金は所有者が負担するものです。固定資産税などの税金についても同様です。リースバック会社はリースバック査定をする際にすでに、管理費や固定資産税を経費として組み込んで家賃を設定しています。
駐車場・バイク置場・駐輪場
マンション内の駐車場等の使用料は、家賃とは別に必要となるため注意しましょう。
駐車場・バイク置場・駐輪場区画が使えなくなる場合あり！
多くのマンションでは、駐車場・バイク置場・駐輪場区画に関しては所有者が変更となった時点で一旦解約となります。仮にマンション内で、駐車場等の区画が足りずに他の居住者（所有者）が待ちの状態となっている場合には、他の居住者を優先せる可能性もあります。
リースバックをした場合に現在使用している駐車場等が引き続き使えるかどうかは事前に管理会社に確認しておいた方が良いでしょう。
契約方法は「賃借人が契約」又は「所有者が契約」の２種類あり
駐車場の契約方法は以下の２つのパターンがあります。
・賃借人が直接管理組合と契約をして使用料を払う
・所有者が管理組合から借りた区画を賃借人に転貸する
後者の場合は、駐車場等の使用料は家賃と合わせて貸主（リースバック会社）に支払う必要があります。
町内会費
町内会費は実際に住んでいる人が負担すべき費用です。費用が発生する場合には家賃とは、別に必要となります。
町内会費は、マンションによって必要な場合と不要な場合があります。支払方法もマンションごとによって異なり、毎月支払いの場合もあれば、1年に一度纏めて支払うという場合もあります。
マンションのリースバックの相場について
マンションのリースバックの売買価格・家賃の相場について解説します。
売買価格
相場の70%前後
マンションのリースバック時の売買価格は、物件の立地条件等にもよりますが、通常売却価格の70%前後となります。
定期借家契約で住む期間が1年・3年・5年と決まっている場合には、通常売却価格の80%近くになる場合もあります。短期のリースバックになるほど、通常の買取金額に近い金額となります。
マンションは同じマンション内での取引事例や周辺マンションの取引がある場合も多いため、査定金額が算出し易いと言えます
会社や査定の担当者によって査定はブレがある。70%前後はあくまで参考程度にしてほしい
【注意】売出物件の価格は参考にならない
注意点としては、「通常売却価格」というのは売出価格ではなく「成約価格」ということです。ここを間違えると大きな勘違いとなってしまいます。
現在チラシやネット等で掲載されている金額は売出金額です。売出金額は売却希望価格で市場より高めに売りに出されていることが多く、チャレンジ金額と言われたりします。市場価格より2割以上高く売り出されているケースもあります。
リースバック会社は、宅建業者しか見ることの出来ないREINS（レインズ）というサイトを使って、そのマンションの成約価格を調べて査定をしています。売出金額を元に査定をしているリースバック会社はありません。
売出金額を相場価格と考えると、査定結果にびっくりしてしまうため、注意しましょう
家賃
表面利回り６％～７％前後
リースバック時の家賃設定は、普通借家契約であれば表面利回りで6％～7％前後となることが多くなります。築年数や立地によっても大きく変動します。
普通借家契約とは・・
一般的なアパートや賃貸マンションで利用されている、住める期間が決められていない賃貸借契約。賃借人が希望する限り住み続けることが出来る。一方定期借家契約とは、住める期間が予め設定されており期間満了と共に賃貸借契約が終了する契約方式。
表面利回りとは・・
年間の家賃÷売買金額で算出されます。例えば家賃11万円で売買金額が2,000万円であれば,132万円÷2,000万円で計算し利回りは6.6％となります。
どの程度の利回りで計算するかはリースバック会社の基準によって様々です。家賃設定が得意な会社であれば低い利回り、つまり低い家賃でリースバックを提案することが可能になります。
| 利回り | 家賃 |
|---|---|
| 5.5% | 68,750円 |
| 6.0% | 75,000円 |
| 6.5% | 81,250円 |
| 7.0% | 87,500円 |
| 7.5% | 93,750円 |
| 利回り | 家賃 |
|---|---|
| 5.5% | 91,600円 |
| 6.0% | 100,000円 |
| 6.5% | 108,000円 |
| 7.0% | 116,000円 |
| 7.5% | 125,000円 |
| 利回り | 家賃 |
|---|---|
| 5.5% | 114,583円 |
| 6.0% | 125,000円 |
| 6.5% | 135,416円 |
| 7.0% | 145,833円 |
| 7.5% | 156,250円 |
| 利回り | 家賃 |
|---|---|
| 5.5% | 137,500円 |
| 6.0% | 150,000円 |
| 6.5% | 162,500円 |
| 7.0% | 175,000円 |
| 7.5% | 187,500円 |
マンションのリースバックの諸費用について
マンションのリースバックで必要となる諸費用や、決済時にやり取りされる精算金ついて解説します。
諸費用
| 項目 | 家賃 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売買価格×3％＋60,000円）×税率 | 売買仲介でのリースバックの場合必要 |
| 売買契約印紙代 | 10,000円～30,000円 | 売買金額により異なる。 |
| 敷金 | 家賃の１か月分～2か月分 | 敷金不要の場合もある。 |
| 賃貸保証料 | 家賃の50％～100% | 年間更新料が10,000円程度必要。 |
| 登記費用 | 30,000円～50,000円前後 | 司法書士手数料・抵当権抹消費用等 |
| 火災保険料 | 20,000円前後 | 2年間での費用。随時更新が必要。 |
| 事務手数料 | 会社に異なる | 一部リースバック会社で必要 |
精算金
精算金とは売買決済時に売主・買主間で授受される金銭のことを指します。
リースバック取引の決済時は、リースバック会社から支払われる売買金額等から家賃や敷金等が差し引かれて入金されることが一般的です。実際にどのような費用が精算されているのか確認していきましょう。
買主から売主に支払われる精算金
買主であるリースバック会社へ支払われる項目としては以下の３つとなります。
・売買代金
・管理費・修繕積立金 精算金
・固定資産税精算金 精算金
マンションの場合であれば、売買決済した当日から新所有者に管理費が請求される訳ではなく、所有者変更手続きに1カ月～2か月程度時間を要することが多くなっています。
そのため、所有権自体は変わっているのに、その後1カ月～2か月は旧所有者の口座から管理費等の引き落としが行われます。本来決済後は買主が負担すべきものを決済時に支払う金銭が買主からの支払われる精算金です。
固定資産税は1月1日の所有者に対して、1年分の固定資産税が請求されます。途中で所有者が変わっているにも関わらず1年分の固定資産税を売主が負担するのは不公平となるため、固定資産税も日割り計算をした上で買主から売主に支払うようになります。
売主から買主に支払われる精算金
売主から支払う精算金としては、以下のものになります。
・決済当月の家賃の日割り＋翌月分の家賃
・敷金
・初回賃貸保証料
賃貸に関する精算金が主となっております。家賃を翌月分まで精算金として支払う理由は、家賃の自動引落の手続きに時間がかかるためです。会社によっては、翌々月分まで清算金として支払う場合もあります。
マンションのリースバック トラブル事例
駐車場が使えなくなった
マンションの売買の場合、現在の駐車場は一旦解約となることが多くなっています。そのため、引き続き同じ区画を利用したい場合は、事前に管理会社に確認をする必要があります。
駐車場について確認をしないままリースバックの取引を行うと、敷地内での駐車場が借りれない恐れがあります。駐車場の使用は、生活する上では非常に重要となるため、自分でも必ず確認をしましょう。
マンション内の住民に売却したことを知られる可能性有
リースバックは親戚・知人に知られることがなく、売却できるのがメリットの一つです。
しかし、マンションでは理事会や総会といった定期的な集会があるため、いずれは他の住民に知られてしまう可能性があります。
トラブルとは言えないかも知れませんが、この点は認識しておいた方がよいでしょう。
総会・理事会には参加できない
マンションでは将来の修繕計画やその他管理に関する取り決めを行う場として、理事会や総会があります。
理事会や総会は、基本的には所有者しか参加が認められていないため、賃借人が参加することができません。理事になる必要がないという点でメリットに感じる人も少なくないですが、リースバック後はマンションの管理運営に参加出来なくなることは理解しておく必要があります。
管理費・修繕積立金が上がった場合は家賃が上がる可能性有
リースバック時の家賃については、大手リースバック会社であれば将来的に上げる方針がない、というのが共通した方針です。
しかし、賃貸借契約書の中には、「将来の物価の変動や管理費・修繕積立金の値上げによって賃料を改定することができる」との記載があります。借地借家法第32条1項でも貸主は賃料の増額を請求できる旨が定められています。
可能性として高くはありませんが、急激な物価変更や管理費等の値上げによって、家賃の交渉が入る可能性があることは考えておく方がよいでしょう。
借地借家法第32条1項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法第32条２項では貸主から家賃の値上げ交渉が入ったとしても、賃借人の同意なしでは賃料を上げることはできないと定められている為、安易に応じる必要がなことも事実です。
借地借家法第32条1項
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
結局のところ、当社間では話し合いが進まなければ裁判ということになる。裁判にも費用が発生するが、そこまでして家賃の値上げをするかどうかはリースバック会社の状況次第ということになる
リースバック会社が家賃を上げなければならない程、経営状態や資金繰りに困っている場合等でしょうか？
そういうことだ。小規模な会社とのリースバック契約はこのようなリスクがつきものだ。出来る限りそのようなリスクの少ない、大手リースバック会社との契約が安全だ
マンションのリースバックに強い大手リースバック会社 ５選
大手を含めてリースバック会社の数も増え、１社１社ホームページを確認してマンションのリースバックに強いリースバックが会社を探すことは時間も労力も必要です。
ここでは、マンションのリースバックに力を入れている会社を５社紹介します。
マンションのリースバックの査定依頼をどこにしようか検討中の人は、以下の会社の中から選ぶことをお勧めします。
あなぶき興産株式会社
オススメ度
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 取扱エリア | 関東1都2県・関西・東海・中国・四国・九州 |
| 取扱種別 | マンション |
| 賃貸借契約方式 | 普通賃貸借契約・定期賃貸借契約 |
| 敷金 | 2か月分 |
| 礼金 | 無し |
| 事務手数料の有無 | 無し |
| 査定日数 | 1日～3日 |
| 決済までの必要日数 | 最短7日 |
| 買戻し | 可能 |
| 商品の特徴① | 普通賃貸借契約がメイン |
| 商品の特徴② | 家賃が安い |
| 商品の特徴③ | 賃貸中の設備保証 |
あなぶき興産は香川県高松市が本社の自社の「アルファ」シリーズを分譲するマンション会社（マンションディベロッパー）です。
あなぶきのリースバックが支持されているポイントは以下の2点。
・普通借家契約がメイン
・家賃が安い
一般的にリースバックでは将来の退去時期が読めないため、普通賃貸借契約ではなく定期賃貸借（賃貸期限が決められて賃貸契約）を採用している会社が多くなっています。
普通賃貸借契約を採用してる会社でも、家賃に関しては相場か相場以上の設定にしている会社が多く、毎月の家賃の支払いがリースバック検討の課題になることがあります。
あなぶきのリースバックは、売主の希望に寄り添った家賃設定となっており、安心して支払っていくことが出来ます。
対応エリアが、関東1都2県・関西・東海・中国・四国・九州となっているため該当する地域でマンションのリースバックを検討する場合は候補に入れたい会社となります。
マンション専門でリースバックを提供しており、普通賃貸借契約が基本でありながら家賃の低さに評判がある。
- 普通賃貸借契約
- 柔軟な家賃設定
- 賃貸中の設備保証有
SBIスマイル株式会社
オススメ度
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 取扱エリア | 全国主要都市 |
| 取扱種別 | 戸建て・マンション |
| 賃貸借契約方式 | 定期賃貸借契約・普通賃貸借契約（マンションのみ） |
| 事務手数料の有無 | 無し |
| 査定日数 | 最短即日 |
| 決済までの必要日数 | 最短１週間 |
| 買戻し | 可能 |
| 商品の特徴① | 家賃が相場よりも安い |
| 商品の特徴② | 売買契約・資金実行が同日 |
| 商品の特徴③ | １級建築士による建物検査 |
SBIスマイルはSBIホールティングスのグループ会社で、住宅ローンや証券等を扱う会社となります。
金融業を行っている会社のため、会社の母体が大きく倒産の危険性も低いため、将来的にも安心して付き合うことのできる会社です。
マンションのみ普通借家契約が可能で家賃設定が柔軟という点は、会社が売りにしている通り査定にも表れています。全国対応が可能となっています。
一建設株式会社
オススメ度
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 取扱エリア | 全国（北海道除く） |
| 取扱種別 | マンション・戸建て・事業用建物・倉庫等 |
| 賃貸借契約方式 | 普通賃貸借契約・定期賃貸借契約 |
| 敷金 | 無し |
| 礼金 | 無し |
| 事務手数料の有無 | 無し |
| 査定日数 | 1日～3日 |
| 決済までの必要日数 | 最短即日 |
| 買戻し | 可能 |
| 商品の特徴① | 普通賃貸借が基本 |
| 商品の特徴② | 買戻しに強い |
| 商品の特徴③ | 家賃減額制度や最大1年家賃無料（定期借家） |
一建設は飯田グループホールディングスが親会社の一戸建分譲がメインの会社です。リースバック事業については、力を入れており、マンションのリースバックも積極的に行っています。
敷金を預けることで、賃料を減額できる賃料減額制度や賃貸で住んだ期間に応じて買戻し価格が下がる制度等、一建設独自のリースバック制度があることが魅力です。
普通借家契約にも対応することができるため、長期的に住み続けたい人にもおすすめです。
セゾンファンデックス
オススメ度
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 取扱エリア | 全国 |
| 取扱種別 | 戸建て・マンション・貸しビル・倉庫 |
| 賃貸借契約方式 | 普通賃貸借契約（３年更新）・定期賃貸借契約 |
| 敷金 | 1か月分 |
| 礼金 | 無し |
| 事務手数料の有無 | 無し |
| 査定日数 | 最短即日 |
| 決済までの必要日数 | 契約まで最短2週間 |
| 買戻し | 可能 |
| 商品の特徴① | 普通賃貸借契約が基本 |
| 商品の特徴② | 全国で取扱いが可能 |
| 商品の特徴③ | 買戻し条件が良い |
セゾンファンデックスはセゾンカードで有名なセゾングループの会社です。
SBIホールディングと同様に、金融業をメインとする会社でリースバックにも取り組んでいます。
リースバックは戸建て・マンション共に力を入れており、全国対応が出来る会社です。都心部で好立地のマンションは売買価格を高めに設定することができ、普通借家契約で高い売買金額を希望する場合にはおすすめの会社です。
スターマイカ株式会社
オススメ度
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 取扱エリア | 札幌・仙台・東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫・広島・福岡 |
| 取扱種別 | マンション |
| 賃貸借契約方式 | 定期賃貸借契約・普通賃貸借契約 |
| 事務手数料の有無 | 無し |
| 査定日数 | 3営業日以内 |
| 決済までの必要日数 | 最短1週間 |
| 買戻し | 可能 |
| 商品の特徴① | 中古マンション買取実績・区分マンション保有戸数 NO1の実績に基づく安心感 |
| 商品の特徴② | 70歳以上の単身者向けに「安心のみまもりサポート」 を提供 |
| 商品の特徴③ | ー |
スターマイカは東京が本社で主に賃貸中のファミリータイプのマンションを自社で購入し、賃借人退去後に自社でリフォームを行い販売している会社となります。
主に賃貸中のマンションを購入するという事業とリースバック事業の考え方が近いため、自社でリースバック事業も行っています。マンション専門でリースバックを行っており、都市部や政令指定都市のマンションに強くなっています。
定期借家契約を基本にリースバック事業を行っており、定期だからこそ売買価格を高めに設定することができます。
マンションのリースバックは「家まもルーノ」を利用するのがおすすめ
リースバックでは必ず合い見積もりをすべし！
リースバック検討で最も重要なことは、
1社だけで話を進めずに、必ず３社以上の見積もりを取って検討することです。
理由は、リースバックの査定は各会社によって査定が大きくことなるため、合い見積もりをせずに決めてしまった場合、大きく損をする可能性があるためです。売買価格で数百万円、家賃で数万円の差がつくことがあります。
マンションのリースバックの査定は同じマンション内の売買事例を元に算出されることは解説しました。ではなぜ同じマンションでも大きな差が生まれるのでしょうか。
その理由は、以下の2点です。
・リースバック会社の査定の癖がある
・査定担当者によって査定が異なる
リースバックの査定は会社の考え（癖）が反映される
例えば、普通借家契約の場合、賃借人が１０年以上住むと想定した場合、１０年間でマンションの価値は下がると判断する会社もあれば、そこまで価格は変わらないと判断する会社もあります。１０年間で１割価格が下がると想定した場合は、リースバック時の売買価格も下がることになります。
査定担当者によって査定が異なる
同じ会社でも、査定の担当者によって査定内容は異なります。
不動産の査定は、機械的に行われるのではなく、ある程度は査定担当者の主観に基づいて行われているのです。積極的な担当と控えめな担当者であれば、査定内容が全く異なります。
担当者の「査定の決裁を通す力」も重要
担当者の査定で話が進んだ場合、最終的に会社内で決裁が必要となりますが、経験豊富で在籍期間も長い社員であれば社内決済を通す力もあると考えられるため、査定の信頼度も高くなります。
以上の２つの要素があるため、必ずしもリースバックのランキング等で紹介されている順位通りの査定となる訳ではありません。
このような査定のブレによるリスクを抑えるために、複数の会社の見積もりを取り比較検討することが重要なのです。
数社に査定依頼は面倒だし一括査定も怖い。それなら「家まもルーノ」が安心。
「複数のリースバック会社を比較検討する重要性は分かったけど、実際に１社１社査定依頼をするのは面倒だ」
「一括査定は電話が鳴りやまないと聞くし、何だか怖い」
そんな人には、「家まもルーノ」を利用するのがおすすめです。「家まもルーノ」は株式会社応援宣言が提供してるリースバック一括査定ですが、一般的な一括査定と異なります。
リースバック専門の仲介会社として、専任の担当者が検討者に代わって査定依頼から条件交渉まで行います。
１人の担当者（エージェント）が一括査定から取引完了までサポートしてくれる
「家まもルーノ」は、リースバック専門の不動産仲介会社で、東京と大阪に事務所を構えて日本全国のリースバック案件を取り扱っています。
最も特徴的なのは、大手も含め日本全国のリースバック会社と提携しており、まとめてリースバックの査定を取ることができる点です。
窓口となる担当者は１人のため、以下の図のように一括査定でありがちな、多くの電話が掛かってきて何度も同じ話をする必要もありません。
現在の状況と希望するリースバック条件（住みたい期間・売買金額・家賃等）を１回伝えておけば、希望条件を元に複数のリースバック会社に査定依頼を行い提案してもらうことができます。
何を検討する時でも、右も左も分からない状況では色々自分で調べるより、その業界のプロにアドバイスを貰うという方法が最も効率が良いと言えます。
時間も労力も減らせるため、短時間で失敗しないリースバック選びをしたいという人には「家まもルーノ」を利用して検討するのは非常に有効です。
リースバック専門の不動産仲介会社
・リースバック一括査定のパイオニア
・担当者は１人で負担が少ない！
・全国47都道府県の対応が可能
・査定依頼は完全無料！
家まもルーノを利用する際の注意点
家まもルーノは大手をはじめとして多くのリースバックと提携しているため、一度にリースバックの見積もりを取り検討するには非常に便利なサービスですが、大手リースバック会社の中でも以下の２社は提携外となっています。
・SBIスマイル
・ハウスドゥ（AndDoホールディングス）
上記の２社について、家まもルーノでは対応不可となるため、直接査定依頼をする必要があります。
まとめ
最後にまとめです。
リースバックにおけるマンションと戸建ての違いとは
一戸建ては土地が残るけど、マンションは土地が残らず建て替えも困難。あと何年住めるか（築年数）が重要。駅前等の好条件の立地では、築年数が古くても需要があるため、マンションは立地条件も重要。
マンションのリースバックで重要な３つのポイント
１．駅距離などの立地
２．築年数
３．売買事例・流通性
リースバックで売買価格が高いマンションの５つの特徴
１．都心部である
２．駅距離が１０分以内
３．新耐震基準
４．日当たり・眺望が良い
５．好立地の大規模マンション
リースバックが難しいマンションの５つの特徴
１．バス便立地
２．違法建築物
３．エレベーターが無い３階以上の部屋
４．心理的瑕疵
５．管理費・修繕金が高い
マンションのリースバック相場
・売買価格は相場の70%前後
・家賃は表面利回り6％～7％前後
マンションのリースバックに強いリースバック会社 ５選
・穴吹興産株式会社
・SBIスマイル株式会社
・一建設株式会社
・セゾンファンデックス
・スターマイカ
マンションのリースバック検討には「家まもルーノ」を利用するのがおすすめ
リースバック専門の不動産仲介会社
・リースバック一括査定のパイオニア
・担当者は１人で負担が少ない！
・全国47都道府県の対応が可能
・査定依頼は完全無料！