【2023年最新】住宅ローンの返済が苦しい方必見！リースバックとは？

マイホームは住宅ローンを利用して自宅を購入することが一般的ですが、中には収入の減少や家計の負担増によりローンの返済が苦しいという人もいます。

リースバックは住宅ローンを返済するための方法の1つで、今の自宅に住み続けながら毎月の負担を軽減することができます。

しかし、リースバックにはメリットとデメリットがあり、注意点もあります。

そこで今回は、住宅ローンの返済が厳しい人に向けて、不動産業界歴に18年でリースバック取引も行う私がリースバックについて解説します。

ここでは、リースバックとは何か、どのようなメリット・デメリットがあるか、そしてリースバックを利用する際に注意すべき点について解説します。

本授業のレベルsection

リースバックとは何か

リースバックとは、自分が所有する住宅を不動産会社などに売却し、そのまま賃貸契約を結んで、その住宅に居住し続けることができる契約のことを指します。

この契約によって。住宅所有者は現金化でき、住宅ローンの返済が苦しい場合や、生活費を捻出するためにも利用することができます。

リースバック契約では、売却価格と賃料の間には一定の関係があり、売却価格が高いほど、賃料が高くなります。

また、リースバック契約を結んだ場合、ある程度は家賃相場に応じた家賃設定となります。

リースバック契約にはいくつかの注意点があります。

例えば、売却された住宅はリースバック契約に基づいて賃貸されますが、住宅所有者が複数人いる場合は権利関係が複雑化する場合があります。こちらに関しては後ほど解説します。

リースバックのメリット

引越しが不要

リースバックの最大のメリットは、現在の自宅から引越しをしなくて済むこと。

リースバックを検討する人は、以下のように様々な事情で引越しすることが困難なケースがあります。

・子供が小学生で転校させたくない
・家族に要介護者がいる
・高齢で体力的に引越しが難しい

引越しすることによって、家族の生活環境が大きく変わることがあるため、住宅を手放さずに済むことは、大きなメリットといえます。

支払額の軽減

リースバックでは、住宅をリースバック会社に売却することで、住宅ローンを完済し家賃を支払うことになります。

家賃を低く設定することで、これまでの住宅ローンの返済額が軽減され、生活費を確保することができます。

手元資金を確保

住宅ローンの残債が少なくなっている場合は、リースバックによる売却金額で住宅ローンを完済し、残りのお金を余剰資金として残すことが出来ます。

住宅ローン支払額と家賃が大きく変わらない場合でも、一時的な資金を捻出するためにリースバックを検討する人も珍しくありません。

住宅の維持費が無くなる

住宅を所有する場合、様々な維持管理費用がかかります。

例えば、住宅の修繕やメンテナンス、固定資産税などが挙げられます。分譲マンションでは、管理費・修繕金等があります。

リースバックでは、住宅を所有する必要がないため、これらの維持費用が不要となります。

買戻しが可能

リースバック契約には、住宅を買い戻すためのオプションが設定されている場合があります。これにより、将来的に住宅を手元に戻すことができます。

リースバックのデメリット

所有権を失う

リースバックでは、住宅をリースバック会社に売却することになります。

将来的に住宅を買い戻すことができる場合もあるものの、所有権が完全に移転するため実質的に自宅を手放すことになります。

今の自宅に住み続けられることが出来ても、賃借人として住むことになるため所有者として住むことと比較すると、様々な制約があります。

例えば、部屋の模様替え（クロスの張替え）は所有者の許可なく勝手に行えません。ペットに関しても、新たに飼育することが許可されない場合もあります。

家賃が高くなる場合がある

リースバック会社が決めた家賃を支払うことになりますが、その家賃が高く設定される場合があります。

また、契約期間が長い場合は、家賃の値上げや更新条件が厳しくなる可能性もあるため、注意が必要です。

リースバック会社の倒産

リースバック会社が倒産すると、所有者が変更となり賃貸人が変更となります。

普通賃貸借契約でリースバックを行っている場合、賃貸人が変更となることが直接賃借人の不利益になることはありませんが、家賃の値上げ交渉をされる可能性があります。

そのため、リースバック会社の信頼性を確認することが重要です。

普通賃貸借契約の場合、貸主からの家賃値上げ交渉があったとしても基本的には応じる必要はありません。

また、リースバック会社が倒産した場合、住宅を手元に戻すことが遅れる可能性や買戻しが出来なくなることもあります（買戻しに関する書面が残っていない場合）。

権利関係が複雑化する場合がある

リースバック契約を結ぶに当たり、住宅の所有者や賃借人としての権利関係が複雑化する場合があります。

例えば、家族や親族などの共同名義がある場合、リースバック契約を結ぶ際に協力が必要となります。

他にも、離婚が原因でリースバックを検討する場合、夫婦間でリースバックにするか通常売却にするかの意見が分かれることがあります。

家賃は住宅ローンより支払いを抑えられる？

リースバックを活用して毎月の支払いを住宅ローンより抑えることは可能なのか。

例えば、分譲マンションに所有者として住んでいる場合は、家に対する支払いの内訳は以下のようになります。

・住宅ローン（毎月）10万円
・住宅ローン（ボーナス払い）20万円×2回
・管理費・修繕積立金（毎月）2.5万円
・固定資産税（毎年13万円）

合計で年間203万円の支払いとなっています。

リースバックの場合住宅に支払う費用は家賃のみとなるため、家賃設定を15万円と設定した場合でも年間180万円となり、現在の年間の負担より抑えることができます。

家賃設定は主に売買価格と連動しているため、売買が高くなれば家賃は高くなり、売買金額を低くすれば家賃も低くすることができます。

リースバックの手続き・費用について

リースバック会社の選定

リースバック契約を結ぶ際には、リースバック会社の信頼性を確認することが重要です。

信頼できる会社であれば、契約内容や家賃などについても明確に説明してくれます。

一方で、信頼性の低い会社で契約を結ぶと、家賃の値上げや更新条件が厳しくなる可能性があるため、注意が必要です。

自己破産の有無の確認

リースバック契約を結ぶにあたり、自己破産したことがある場合は契約ができないことがあります。

また、その他の債務整理手続きを行ったことがある場合にも影響を受けることがあるため、事前に確認する必要があります。

売買金額・家賃の査定

リースバック契約を行うにあたり、不動産の査定が必要となります。

リースバックにおける査定とは、売買価格と賃料になります。

普通賃貸借契約や定期賃貸借契約かも重要となるため、査定の際に決めておくことが重要です。

査定を依頼するには大きく３つの方法があります。

・リースバック会社に直接依頼
・不動産仲介会社に依頼
・リースバック専門の仲介会社に一括査定を依頼

それぞれ手続き方法等が異なるため、自分にあった方法で査定依頼を行うことができます。

中でも本サイト「熱血！リースバック塾」でおすすめしている査定依頼方法はリースバック専門の仲介会社に依頼する方法です。

リースバックは通常の取引と比べて業者選び・契約内容等が複雑となるため、取引件数が多く専門性が高い仲介会社に依頼することが重要。

リースバックになれた仲介会社であれば、トラブルのリスクを回避することができるため安心です。

契約書の作成

リースバック契約に必要な売買契約書を作成します。

売買契約書には、不動産の譲渡価格、賃貸契約における賃料、賃貸期間、賃貸更新条件、解約条件などが記載されます。

契約書の作成には専門知識が必要なため、不動産仲介会社が作成することが一般的です。

ケースによっては、弁護士や司法書士の協力を得ることが推奨されます。

契約手数料や仲介手数料等の諸費用

リースバック契約を行うにあたり、事務手数料や仲介手数料が発生することがあります。

これらの費用はリースバック会社や不動産仲介会社に支払うことが一般的です。

他にも、賃貸借契約を結ぶためには、敷金や賃貸保証会社へ支払う保証料・火災保険料などの諸費用が発生します。

リースバックを利用する際の注意点

契約内容をよく確認する

リースバック契約を結ぶ際には、契約内容をよく確認することが重要です。

例えば、家賃の値上げや更新条件、買い戻し条件などが明確に示されているかを確認しましょう。

売って終わりではないのが、リースバックです。後々のトラブルにない後悔しないためにも契約内容はしっかり目を通しておきましょう。

家賃滞納

家賃の支払いが遅れると、契約を解除される可能性があるため、支払い期限には注意しましょう。

また、契約期間中に家賃が値上げされる場合があるため、予算の見直しを行い、支払いに支障がないかどうかを確認することも大切です。

賃貸期間に注意する

リースバックには普通賃貸借契約タイプと定期賃貸借契約タイプがあり、住みたい期間によって賃貸契約方式が異なります。

期限なく長期で済むことを希望する場合には、普通賃貸借契約を選ぶ必要があります。

短期のリースバックを希望する場合には、定期賃貸借契約を選んだ方がリースバックの条件（売買金額・家賃）が良くなる傾向があります。

定期賃貸借契約を選ぶ場合は、基本的に賃貸契約の更新が出来ない点には注意が必要です。

買い戻し価格について注意する

リースバック契約では、契約期間中に住宅を買い戻すことができる場合があります。

しかし、買い戻し価格が高く設定されている場合があります。そのため、買い戻し価格をよく確認し、将来的な価値の変化や利息などを考慮した上で、買い戻しを検討する必要があります。

リースバックを活用した事例

リースバックは、以下のような様々なケースで利用されています。

一般的には、住宅ローンの返済が苦しい方や、老後の生活費や介護費用のために現金を手元に置いておきたい方、また相続問題を解決するために不動産を現金化したい方などに適しています。

ただし、自宅を資産として残したいという方や、長期的な視野で見た場合にリースバックが不利益となる可能性があるため、注意が必要です。

夫の借金返済のため

Aさん家族は、夫のクレジットカード等の借金を返済するために住宅ローンの返済が困難になっていました。

そのため、リースバックを利用して自宅を売却し、その後は賃貸住宅として借りることにしました。

住宅ローンとその他の借入を一括で返済したことにより、毎月の返済額が大幅に改善し住宅ローンからも解放されました。

さらに、リースバックでの借金返済後に余剰資金が発生したため、将来の備えとして貯蓄することが出来ました。

老後資金のため

Bさん夫婦は、定年後も住宅ローンを支払い続けており貯金残高も減っている状況でした。

老後の生活費や将来の介護費用を準備するために、自宅を売却し、リースバックで賃貸住宅として借りることにしました。

住宅ローンに代わり家賃負担が発生することにはなりましたが、住宅ローンの残高は残り数百万となっていたことから、自宅売却よって大きな手元資金を残すことが出来ました。

貯金残高が減っていくストレスからも解放されて、安心できる老後生活を送ることができるようになりました。

相続対策として

Cさん夫婦には、こどもが3人いますが、自宅以外に現金等の相続させる財産はありませんでした。

自分たちが亡くなった後で、自宅の相続や売却のことで子供に迷惑を掛けたくないと考えた結果、自宅に住み続けながら売却できるリースバックをすることにしました。

自分たちが元気が間は、食事や旅行等を楽しみ、相続が発生した際は現金で子供たちに財産を分けることが出来るため、将来の相続の心配も減らすことができました。

そのため、不動産を現金化することができ、相続問題を解決することができました。

まとめ

以上が、リースバックについての概要とメリット・デメリット、注意点についての解説となります。

リースバックは、住宅所有者が住宅ローンの返済に苦しんでいる場合や、その住宅を手放さずに生活するための手段として一定のメリットがある一方で、デメリットや注意点も存在します。

利用する際には、自分自身の状況に合った判断をすることが重要です